Die Mietpreisbremse begrenzt Mieten in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch es gibt wichtige Ausnahmen, die Vermietern mehr Spielraum geben. Erfahren Sie, wann Sie höhere Mieten verlangen dürfen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung soll übermäßige Mieterhöhungen verhindern und bezahlbaren Wohnraum erhalten.
Ausnahme 1: Modernisierung und Sanierung
Nach umfassenden Modernisierungen dürfen Sie die Mietpreisbremse umgehen. Voraussetzung: Die Modernisierungskosten betragen mindestens ein Drittel des Neubaupreises oder die Arbeiten wurden in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn abgeschlossen.
Welche Modernisierungen zählen?
- Energetische Sanierung (Dämmung, neue Heizung, Fenster)
- Grundrissänderungen und Wohnflächenerweiterung
- Modernisierung von Bad und Küche
- Installation von Aufzügen oder Balkonen
Ausnahme 2: Erstbezug nach Neubau
Bei Neubauten gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich nicht. Als Neubau gelten Gebäude, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 bezugsfertig wurden. Auch bei der ersten Vermietung nach Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum greift die Bremse nicht.
Ausnahme 3: Vormiete lag bereits über der Grenze
Lag die Vormiete bereits über der durch die Mietpreisbremse festgelegten Grenze, dürfen Sie diese Miete beibehalten oder sogar noch um bis zu 10% erhöhen. Sie müssen dann aber beweisen können, dass die Vormiete entsprechend hoch war.
Ausnahme 4: Möblierte Wohnungen
Für möblierte Wohnungen gelten Sonderregelungen. Der Möblierungszuschlag kann zusätzlich zur zulässigen Miete verlangt werden, sofern er angemessen ist. Als Richtwert gelten 10-15% der Nettokaltmiete bei vollständiger Möblierung.
Praxistipps für Vermieter
Dokumentation ist alles
Sammeln Sie alle Belege für Modernisierungen, Neubauten oder die Höhe der Vormiete. Nur mit entsprechenden Nachweisen können Sie die Ausnahmen erfolgreich geltend machen.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Informieren Sie sich über die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel, vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Diese Kenntnis ist essentiell für die rechtssichere Mietfestsetzung.
Transparenz gegenüber Mietern
Teilen Sie bereits im Mietvertrag mit, auf welche Ausnahme Sie sich berufen. Das schafft Klarheit und verhindert spätere Streitigkeiten.
Aktuelle Rechtsprechung
Die Gerichte haben die Ausnahmetatbestände in den letzten Jahren präzisiert. Besonders bei Modernisierungen werden die Anforderungen strenger geprüft. Eine oberflächliche Renovierung reicht nicht aus – es müssen substanzielle Verbesserungen vorliegen.
Fazit
Die Mietpreisbremse hat Ausnahmen, die Vermietern wichtige Gestaltungsspielräume lassen. Entscheidend ist die richtige Anwendung und Dokumentation. Bei Unsicherheiten sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, bevor Sie die Miete festsetzen.
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